Acheter un logement en copropriété

Michel Balic
Au moment de l'achat d'un appartement en copropriété, il est essentiel pour l'acheteur d'être au courant de ce qu’il faut savoir avant de signer: documents à rassembler, validité des diagnostics...
Avant la signature chez le notaire, de nombreux documents sont à réunir; certaines pièces doivent être obligatoirement communiquées par le syndic, let d'autres doivent être fournies par le vendeur à l’acquéreur.

Avant la signature chez le notaire, de nombreux documents sont à réunir; certaines pièces doivent être obligatoirement communiquées par le syndic, let d'autres doivent être fournies par le vendeur à l’acquéreur.
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Lorsqu’on achète un logement situé dans un immeuble en copropriété, on devient non seulement propriétaire du volume intérieur du logement, mais aussi d’une partie indivise de l’immeuble dans lequel il se situe, appelée « quote-part des parties communes » : éléments de structures de l’immeuble (murs porteurs, toitures...), espaces et équipements communs (couloir, espaces verts, ascenseur ...).



C’est pourquoi, avant même la signature de l’avant-contrat d’un appartement situé dans une copropriété (compromis de vente, promesse de vente), il est important de prendre connaissance de certaines informations : les unes sont obligatoirement communiquées, les autres seront fournies à la demande de l’acquéreur. Il ne faut donc pas oublier de les réclamer...



 



Les documents à consulter



Si le vendeur ne les lui présente pas spontanément, le futur acquéreur à tout intérêt à demander à prendre connaissance des documents suivants :




  1. les relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d’avoir une idée des charges qui lui incomberont ;


  2. les procès-verbaux des trois dernières années pour savoir si des travaux sont envisagés. La consultation des procès-verbaux permet également de savoir si des procédures judiciaires sont engagées. Si c’est le cas, qui, du vendeur ou de l’acquéreur, devra supporter les conséquences financières d’une condamnation, ou, au contraire, percevra une indemnisation ? Lorsque le bien vendu est en copropriété, il faut distinguer entre les procédures dans lesquelles le syndicat est en cause, et celles qui concernent directement le vendeur. S’agissant d’une procédure dans laquelle le syndical est en cause, les indemnités reçues ou dues seront versées ou appelées au copropriétaire en place lors de l’appel de fonds. Si, en revanche, le vendeur est partie dans la procédure, l’action ne se transmet pas, en principe, à l’acquéreur. Pourtant, lorsque la procédure concerne directement le bien vendu, les conséquences de cette action peuvent avoir des répercussions sur l’acquéreur, par exemple lorsque le vendeur est sommé de remettre son lot en état à la suite de travaux non autorisés, ou encore s’il a formé une action en vue de faire reconnaître son droit de propriété sur un élément qu’il considère comme faisant partie de son lot. Les conséquences de ces actions peuvent être prévues dès l’avant- contrat, vendeur et acquéreur ayant la possibilité de se mettre d’accord pour régler leur rôle respectif dans les actions en cours ;


  3. le carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic ;


  4. le diagnostic technique en cas de mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans (article L. 111-6-2 du CCH) ;


  5. le dossier de diagnostic technique, à ne pas confondre avec le diagnostic précédent.


  6. la superficie du lot (voir § 18).



 



Qui paie les charges en cours et les travaux votés ?



• Les règles de répartition entre vendeur et acquéreur ont été clarifiées par le décret du 27 mai 2004. Depuis le 1er septembre 2004, le syndic ne peut plus faire de compte prorata temporis, mais doit appliquer les règles de répartition suivantes, résultant du nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967 (notons que, pour le syndic, le vendeur reste toujours propriétaire tant que la notification du transfert de propriété ne lui a pas été faite par le notaire) : la provision trimestrielle du budget prévisionnel est acquittée par celui qui est propriétaire au moment de son exigibilité (les 1er janvier, 1eravril, 1er juillet et 1er octobre) ; la même règle est applicable pour la provision exigible des dépenses hors budget (travaux... ) et on se référera à la décision de l’assemblée générale et, le cas échéant, à l’échéancier qui a été adopté pour déterminer la date d’exigibilité. Quant au trop-perçu, ou moins-perçu sur provisions, il revient, ou est pris en charge, par celui qui est propriétaire au moment de l’approbation des comptes (en pratique, ce sera toujours l’acquéreur).



• Mais les parties peuvent prévoir une autre répartition entre elles si, par exemple, le vendeur ne veut pas régler des appels de fonds pour des travaux dont il ne bénéficiera pas ou si l’acquéreur ne veut pas prendre à sa charge des travaux décidés avant qu’il ne soit propriétaire. Mais ces conventions ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires qui est fondé à poursuivre celui considéré comme débiteur en application des règles posées par l’article 6-2 du décret.



• En ce qui concerne le fonds de roulement  (avance au syndicat de fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale, à constituer des réserves - nouvelle dénomination du fonds de roulement, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires), le syndic doit le rembourser au vendeur et en demander paiement à l’acquéreur.



Le règlement de copropriété précise les droits et obligations de tous les copropriétaires, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble.

Le règlement de copropriété précise les droits et obligations de tous les copropriétaires, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble.
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Le règlement de copropriété



Il est tout aussi important de demander au vendeur, ou à l’agent immobilier, la communication du règlement de copropriété accompagné de l’état descriptif de division.



Le règlement de copropriété précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble. Le candidat acquéreur pourra ainsi s’assurer que le ou les lots qu’il envisage d’acheter correspondent bien à la description qui en est faite. Attention : plus le règlement de copropriété est ancien, plus il y a de risques que celui-ci contienne des clauses réputées « non-écrites », telle, par exemple, la clause dite de « fond de couloir » permettant d’annexer une partie de palier sans l’autorisation de l’assemblée (alors que cette autorisation est obligatoire). Une telle clause, comme toute clause illicite, est inexistante. Par conséquent, s’il y a un doute sur la validité d’une clause présentant une importance pour les projets du futur acquéreur, celui-ci a tout intérêt à faire insérer une condition suspensive dans l’avant-contrat.



Dans quel état est l’immeuble ?



Pour apprécier l’état de l’immeuble, rien ne vaut une visite des lieux, le candidat acquéreur étant, si possible, accompagné d’un professionnel du bâtiment, afin d’examiner les toitures et façades ainsi que les équipements communs (chauffage collectif…). Cette vérification sera utilement complétée par la consultation du carnet d’entretien de l’immeuble et du dossier technique (si ce document existe), à demander au vendeur.



S’il ne renseigne pas sur l’état réel du bâti, le carnet d’entretien de l’immeuble contient un certain nombre de renseignements de nature à éclairer le candidat acquéreur sur sa décision d’achat. Etabli et tenu à jour par le syndic, ce document comporte, pour chaque bâtiment :



  • l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic en exercice ;

  • les références des contrats d’assurance, ainsi que la date d’échéance de ces contrats ;

  • s’il y a lieu, l’année de réalisation des travaux importants et l’identité des entreprises les ayant exécutés, les références des contrats d’assurance dommage-ouvrage, des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d’échéance de ces contrats ;

  • s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l’assemblée générale.



Le dossier des diagnostics techniques



Le vendeur doit fournir à l’acquéreur plusieurs documents obligatoires qui seront annexés à la promesse de vente (ou à l’acte de vente). En l’état actuel de la législation (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et décrets d’application), il s’agit des documents suivants :




  • le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique ;

  • l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et de produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;


  • l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du CCH ;


  • l’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du CCH ;

  • dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;


  • le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du CCH ;


  • l’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 du CCH.



Ces documents sont réunis dans un seul dossier appelé dossier des diagnostics techniques qui doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. L’ordonnance du 8 juin 2005, précisée par un décret du 5 septembre 2007, qui a imposé le regroupement dans un seul document de l’ensemble des diagnostics réalisés à l’occasion de la vente, a aussi défini les règles professionnelles applicables aux diagnostiqueurs. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er novembre 2007. Pour exercer leur activité, les diagnostiqueurs ont désormais l’obligation d’être certifiés par un organisme de certification.



Le principe est donc que, sauf exception, le dossier est élaboré par un diagnostiqueur qui répond à certaines conditions : compétence, impartialité et indépendance (article L. 271-6 du CCH).



Les conditions de compétence doivent être certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction. Le diagnostiqueur doit aussi respecter des obligations d’assurance de responsabilité civile, d’impartialité et d’indépendance vis-à-vis du propriétaire ou de son mandataire ou avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur l’immeuble à diagnostiquer.



Diagnostic amiante : dès lors que la vente concerne un bien situé dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un « constat » amiante doit être produit au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente ou d’achat. Ce constat précise la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante et indique leur localisation et leur état de conservation. Pour les parties communes, il peut être remplacé par la fiche récapitulative du dossier technique « amiante » (obligatoire depuis le 31 décembre 2005 au plus tard).



Le constat « amiante » permet au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés en ce qui concerne les vices constitués par la présence d’amiante. Une fois établi, il est valable sans limitation de durée, contrairement au diagnostic termites qui n’est valable que six mois (voir plus loin). En effet, il y a, ou il n’y a pas d’amiante.



Le constat « amiante » doit être établi par un diagnostiqueur certifié par un organisme de certification accrédité.



Diagnostic plomb. La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique et un décret du 25 avril 2006 régissent les dispositions applicables à ce diagnostic.



Le vendeur doit fournir un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) en cas de vente d’un immeuble d’habitation ou mixte construit avant le 1er janvier 1949 (article L. 1334-6 du Code de la santé publique). A défaut d’annexion de ce document à la promesse de vente (ou, s’il n’y a pas de promesse, à l’acte authentique de vente), la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne joue pas pour les vices constitués par le risque d’exposition au plomb. Pour l’établissement de ce document, le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur accrédité.



Précisons qu’en copropriété, le CREP porte exclusivement sur les parties privatives de l’immeuble affectées au logement. Le CREP a remplacé l’état des risques d’accessibilité au plomb (ERAP), en vigueur jusqu’à la publication du décret du 25 avril 2006 qui a modifié les articles R. 1334-1 à R. 1334-13 du Code de la santé publique relatifs à la lutte contre le saturnisme.



Le CREP est en principe valable un an. Toutefois, s’il établit l’absence de revêtements contenant du plomb, sa validité est permanente.



Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er novembre 2006, les promesses de vente ou, à défaut de promesse, les actes authentiques de vente des bâtiments ou de partie de bâtiments doivent être accompagnés d’un DPE. En cas de vente d’un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives.



Le DPE n’a qu’une valeur informative et l’acquéreur ne pourra se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans ce diagnostic. Toutefois, en cas de préjudice pour l’acquéreur résultant d’un défaut d’information, le vendeur pourra être condamné à d’éventuels dommages et intérêts. Sa durée de validité est de 10 ans.



Il est à noter que si avant l’arrivée de ce terme, une modification des caractéristiques énergétiques intervient, un nouveau DPE devra être réclamé.



Pour les constructions neuves, la production du DPE est exigible pour les bâtiments ou partie de bâtiment pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007. Le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur certifié.



Diagnostic termites : lorsque le bien est situé dans une zone contaminée par les termites ou susceptible de l’être à court terme, délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir un état parasitaire qui sera annexé à l’acte de vente. En effet, en cas de vente d’un immeuble bâti situé dans une telle zone, la clause d’exonération de garantie pour vices cachés prévue à l’article 1643 du Code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu’à la condition qu’un état parasitaire relatif aux termites, de moins de six mois, soit annexé à l’acte authentique de vente. L’état parasitaire doit être établi par un diagnostiqueur certifié ; il identifie l’immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement.



Il ne concerne pas les autres insectes xylophages (capricornes, vrillettes,...), mais il peut mentionner leur présence dans les annexes. L’indépendance du diagnostiqueur est très importante. Si on entend fréquemment que seules les parties vendues doivent être visitées, la nature de ces insectes impose une visite plus poussée : il est important de visiter le sous-sol (en général, les termites commencent à attaquer l’immeuble par le bas), voire l’ensemble des parties communes.



L’état parasitaire est valable six mois (article R. 271-5 du CCH). Antérieurement, sa durée de validité était de trois mois.



Etat des risques naturels et technologiques.  Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou encore dans une zone de sismicité, le vendeur doit produire un état des risques rédigé à partir des informations communiquées par le préfet.



Destiné à être annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente, ce document doit être établi, conformément à un modèle défini par arrêté, moins de six mois avant la date de l’un de ces deux actes.



Ce document est obligatoire depuis le 1er juin 2006.



Diagnostic gaz. Depuis le 1er novembre 2007, en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes devra être produite.



Cet état, qui est régi par le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008, est valable trois ans.



Diagnostic électricité. Depuis le 1er janvier 2009, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, doit être produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (article L. 134-7 du CCH). Ce diagnostic est valable trois ans, comme celui relatif au gaz.



Attestation de superficie privative. Dès lors que la superficie du lot de copropriété vendu dépasse 8 mètres carrés, le vendeur doit fournir une attestation de superficie privative, mesurée selon des critères précis. Une erreur de plus de 5 % sur la surface permet à l’acquéreur, pendant un an après la signature de l’acte de vente, de demander une réduction du prix, proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. Précisons que le vendeur n’est pas obligé d’avoir recours à un professionnel pour l’établissement de cette attestation de superficie privative : la loi l’autorise à procéder lui-même au mesurage.



Un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif doit être produit en cas de vente, depuis le 1er janvier 2013.



Nota : d’autre part le syndic doit faire établir un diagnostic obligatoire dans les parties communes (amiante, plomb).



La loi impose un délai de rétractation de 7 jours pour que l'acheteur puisse revenir sur sa décision en cas de regret ou ce changement d'avis, sans motivation obligatoire.

La loi impose un délai de rétractation de 7 jours pour que l'acheteur puisse revenir sur sa décision en cas de regret ou ce changement d'avis, sans motivation obligatoire.
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Rétractation: 7 jours pour revenir sur votre signature



Vous vous êtes engagé et regrettez, après coup, votre décision ? Rien n’est perdu si vous réagissez rapidement.



En effet, tout particulier achetant un logement neuf ou ancien bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte qu’il a signé. Ce délai de sept jours pourra aussi être mis à profit pour obtenir et consulter les documents concernant le bien qui ne vous auraient pas encore été remis et vous conforter dans votre décision d’achat (ou, au contraire, la remettre en cause).



 



L’état daté ou questionnaire



Le syndic doit fournir un certain nombre de renseignements au notaire avant la signature de la vente d’un lot de copropriété. Un questionnaire est, en effet, adressé systématiquement par le notaire au syndic qui le remplit et lui renvoie un « état daté » (le mot « daté » impliquant le caractère provisoire des renseignements fournis qui peuvent être donnés de manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes).



L’état daté, qui est régi par l’article 5 du décret du 17 mars 1967, est divisé en trois parties : une première partie indique les sommes restant dues au syndicat par le copropriétaire vendeur (provisions exigibles, charges impayées, avances exigibles), une seconde partie les dettes du syndicat envers le copropriétaire, une troisième partie et son annexe, destinée à l’information de l’acquéreur, se projette sur l’avenir et, pour mieux mesurer les engagements financiers afférents au lot vendu, mentionne les provisions concernant les dépenses budgétisées et les dépenses hors budget pour l’exercice en cours et les deux exercices précédents, ainsi que, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est engagé.



Les honoraires du syndic relatifs à l’état daté sont imputables au copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi de 1965).



Pour plus d’informations : 



 La Chambre des Propriétaires    www.chdp.asso.fr



La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.

La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
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