Copropriété et commerces : pour une cohabitation harmonieuse

Michel Balic
La coexistence entre propriétaires de locaux professionnels et propriétaires de locaux d’habitation n’est pas toujours au beau fixe. Découvrez toutes les astuces pour éviter les conflits inutiles entre une copropriété et les commerces en bas de l'immeuble.
Commerces et immeuble doivent vivre en bonne intelligence et se respecter pour faire bon ménage.

Commerces et immeuble doivent vivre en bonne intelligence et se respecter pour faire bon ménage.
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Utilisation commerciale d’un lot


Pour savoir si un lot peut être utilisé commercialement, il convient de consulter le règlement de copropriété. Ce document établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble, c’est-à-dire à sa division en lots, fixe la destination de celui-ci et des différentes parties privatives.


Si le règlement contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, ce qui signifie que l’immeuble est uniquement à usage d’habitation, les activités professionnelles, dans leur ensemble, sont interdites.


Si l’immeuble est à usage simplement bourgeois, des professions libérales peuvent coexister avec les habitations, mais non des activités commerciales, artisanales ou industrielles.


Il faudrait dans les deux situations précédentes qu’un vote unanime de tous les copropriétaires lève l’interdiction, ce qui, en pratique, est fort peu probable.


Signalons que la loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique permet aux personnes physiques et aux personnes morales qui demandent leur immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers, de domicilier le siège de leur entreprise dans leur local d’habitation ou dans celui de leur représentant légal, même si le règlement de copropriété proscrit les commerces dans l’immeuble.


Cette domiciliation peut être permanente pour l’entrepreneur individuel s’il ne dispose pas d’un local commercial. Elle est limitée à une durée de cinq ans sans pouvoir dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des lieux pour les personnes morales. Elles doivent au préalable en aviser le syndic et le propriétaire si le local est loué. La domiciliation n’entraîne pas de changement d’affectation du local, ni d’autorisation d’exercer l’activité dans les lieux conformément aux stipulations du règlement.


Lorsque le règlement de copropriété autorise les activités commerciales sans restriction, n’importe quel commerce peut être pratiqué sous réserve du respect des prescriptions administratives applicables à certaines activités. Toutefois, les règlements de copropriété prévoient habituellement des restrictions qui peuvent porter sur :



  • la localisation des commerces. Leur présence peut n’être autorisée que dans les lots situés au rez-de-chaussée, comme c’est souvent le cas.

  • leur mode d’exploitation. Par exemple, si ne sont admises que les activités de bureaux, les commerces qui reçoivent, fabriquent ou vendent des marchandises sur place sont exclus.

  • ou encore la nature des activités. Sur ce point, les restrictions peuvent être formulées de diverses manières.


Le règlement de copropriété peut énumérer les activités interdites (à titre d’exemples : les restaurants, poissonneries, pressings, ateliers de couture, etc.).


Ce type de clause n’est pas illégal. Mais, serait illicite une clause qui ferait une discrimination entre les copropriétaires. Il est de jurisprudence bien établie qu’une clause de non-concurrence, suivant laquelle il est interdit d’exploiter un commerce identique ou similaire à un commerce préexistant dans l’immeuble, est nulle. Cette clause constitue une restriction aux droits des autres copropriétaires qui n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, mais repose sur des considérations étrangères tenant à la défense d’intérêts particuliers ; en outre, elle est contraire à la liberté du commerce.


Le règlement de copropriété peut, à l’inverse, énumérer les activités autorisées. Cette énumération est généralement donnée à titre indicatif. Elle ne fait pas obstacle à l’installation d’autres commerces que ceux désignés, dans la mesure où ils présentent avec eux des similitudes et ne sont pas susceptibles de nuire aux autres copropriétaires.


Enfin, on trouve fréquemment des clauses qui, sans viser expressément telle ou telle activité, formulent des restrictions en termes généraux, du type : « sont interdits les commerces insalubres, malodorants, bruyants, dangereux, ou encore incompatibles avec la bonne tenue de l’immeuble ». Ce genre de clause assez indéterminée pose souvent des problèmes d’interprétation et nourrit, de ce fait, un contentieux fourni. Il n’est pas toujours aisé d’affirmer par avance avec certitude qu’une activité entraînera telle nuisance. La question se pose souvent pour les restaurants qui font craindre bruits et odeurs.


Le tribunal, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, peut, suivant les circonstances de l’espèce, soit juger l’activité non conforme et l’interdire soit, plus fréquemment, prescrire des mesures pour empêcher les nuisances (travaux d’insonorisation, de ventilation et d’extraction des fumées…).


Précisons que, même en l’absence d’une telle clause, le commerçant ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires dans la jouissance de leur lot. Le fait que l’activité soit conforme à l’affectation de son lot n’autorise pas son propriétaire, ni son locataire auquel le règlement de copropriété est opposable, à causer aux occupants de l’immeuble des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Tout dérapage pourrait être sanctionné par une condamnation à faire cesser sous astreinte le trouble et, par des dommages et intérêts.


Nombreuses, sont les copropriétés qui spécifient dans leurs clauses que sont interdits les commerces insalubres, malodorants, bruyants, dangereux, ou encore incompatibles avec la bonne tenue de l’immeuble.

Nombreuses, sont les copropriétés qui spécifient dans leurs clauses que sont interdits les commerces insalubres, malodorants, bruyants, dangereux, ou encore incompatibles avec la bonne tenue de l’immeuble.
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Autorisation des travaux


L’exploitation d’un commerce requiert généralement des travaux. Certains d’entre eux peuvent affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, comme la transformation d’une devanture de boutique, la pose d’une enseigne, l’installation d’un conduit d’évacuation des fumées à l’extérieur, etc. Ces travaux doivent être autorisés par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix des copropriétaires, c’est-à-dire 501/1000e (majorité de l’article 25). Si les copropriétaires sont libres de leur vote et qu’ils émettent un refus inconsidéré (si par exemple les travaux projetés sont conformes à l’affectation du local et à la destination de l’immeuble), cela risquerait d’engager la responsabilité du syndicat pour le préjudice dont pâtirait le commerce (entrave au démarrage de l’activité ou à sa bonne marche). Il convient donc d’adopter une attitude circonspecte. Il sera souvent plus judicieux de se montrer exigeant sur les documents fournis à l’appui de la demande d’autorisation (descriptif détaillé des travaux, plans, dessins, type de matériaux et appareils utilisés, etc.) afin d’être suffisamment éclairé sur le projet et y apporter, si besoin est, des correctifs, ou l’assortir de conditions pour éviter tous désagréments ultérieurs.


Légalement, les boutiques et magasins situés au rez-de-chaussée sur la rue se doivent participer au prorata de leurs tantièmes aux frais de ravalement des façades des, même s’ils assument seuls l’entretien de leurs devantures.

Légalement, les boutiques et magasins situés au rez-de-chaussée sur la rue se doivent participer au prorata de leurs tantièmes aux frais de ravalement des façades des, même s’ils assument seuls l’entretien de leurs devantures.
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Participation aux charges de l’immeuble


Le propriétaire d’un local commercial doit, comme tout copropriétaire, participer aux charges de l’immeuble. Rappelons que la loi de 1965 distingue deux catégories de charges, l’une relative aux dépenses d’administration, d’entretien et de conservation de l’immeuble, l’autre à celles afférentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun, et définit pour chacune un principe de répartition auquel il ne peut être dérogé. Les charges de la première catégorie mentionnée sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la superficie, de la consistance et de la situation des lots. Il en résulte que les copropriétaires des boutiques et magasins au rez-de-chaussée doivent participer au prorata de leurs tantièmes aux frais de ravalement des façades des étages qui relèvent de l’entretien de l’immeuble, même s’ils assument seuls l’entretien de leurs devantures.


De même, doivent-ils participer à la réfection de la cage d’escalier et aux réparations de ses marches, car ces travaux permettent d’assurer la conservation de ces éléments relevants de la structure de l’immeuble. Aussi, la clause d’un règlement de copropriété qui les en dispenserait au motif qu’ils n’utilisent pas l’escalier doit-elle être jugée nulle, selon la jurisprudence.


Les charges relatives aux services collectifs et équipements communs sont réparties, quant à elles, en fonction de l’utilité qu’ils présentent pour chaque lot. Il est évident que la présence d’un ascenseur dans l’immeuble n’est d’aucune utilité pour les commerces du rez-de-chaussée. Ils n’ont donc pas à participer aux charges de cet appareil. De même, les locaux commerciaux qui ne bénéficient pas du chauffage collectif, parce qu’ils ne sont pas desservis par les canalisations de chauffage de l’immeuble, ne doivent pas participer aux dépenses correspondantes. En revanche, s’ils ont la possibilité de se raccorder à l’installation de chauffage, ils doivent participer aux charges de ce service.


Lorsque le changement d’usage d’un lot augmente l’utilité que présentent pour ce lot des services ou des équipements communs, la loi permet de modifier la répartition des charges. Ainsi, la transformation d’un local d’habitation situé dans les étages, en local de bureaux, à la condition, bien entendu, que le règlement l’autorise, et qu’elle soit possible sur le plan administratif, entraîne un usage plus fréquent de certains équipements, tels l’ascenseur ou le tapis d’escalier. La participation du propriétaire de ce local pourra, par conséquent, être majorée. La nouvelle répartition des charges doit être votée par l’assemblée à la majorité des voix des copropriétaires, soit les 501/1000e (article 25-f).


Par ailleurs, certains copropriétaires de locaux commerciaux peuvent demander la mise en place de nouveaux équipements communs pour se conformer à des règles de sécurité qui leur sont spécifiques (installation d’un système de sécurité incendie…), ou pour les besoins de leur entreprise (installation d’un groupe électrogène plus puissant dans l’immeuble pour éviter les coupures de courant…). Dans ces cas, les propriétaires de ces lots doivent prendre en charge, non seulement le coût des travaux correspondants, mais encore l’augmentation de charges qui en résulte.


La Chambre des Propriétaires

www.chdp.asso.fr


La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.

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