Le fonctionnement financier d’une copropriété

Michel Balic
Au-delà de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, ainsi que du règlement de copropriété, il existe un décret qui définit le fonctionnement comptable et financier spécifique aux copropriétés.
Vivre en copropriété nécessite d'être parfaitement au courant du budget prévisionnel et du budget réalisé de votre immeuble.

Vivre en copropriété nécessite d'être parfaitement au courant du budget prévisionnel et du budget réalisé de votre immeuble.
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Pour fonctionner, une copropriété a besoin d’argent qu’elle appelle auprès des copropriétaires sous forme de différents « appels de fonds ». Lorsque vous avez acheté, vous avez dû recevoir :



  • Un appel pour avance permanente de trésorerie (si celle-ci est prévue par votre règlement de copropriété),


En tant que copropriétaire, vous recevez au cours de l’année :



  • Des appels provisionnels de charges (pour l’administration et l’entretien de la copropriété, c'est-à-dire pour le budget courant),

  • Éventuellement des appels pour dépenses exceptionnelles (travaux par exemple), hors budget courant (ces dépenses doivent faire l’objet d’une décision spécifique d’assemblée générale).


Par ailleurs, vous recevez chaque année des appels de « régularisation », qui sont adressés après l’approbation des comptes, et qui permettent de clore le budget de l’année précédente après son approbation en AG ordinaire, comme nous le verrons plus bas.


 


1.    Les charges de copropriété 


En tant que copropriétaire, vous participez directement aux dépenses de copropriété.


a)    Définition


•  Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour le fonctionnement de la copropriété, son entretien, sa gestion, le syndicat des copropriétaires vote chaque année en assemblée générale un budget prévisionnel pour les dépenses à venir. A ce titre, chacun des copropriétaires assume une partie de des dépenses générales en proportion de ses millièmes de charges, ce sont les charges de copropriété.


 


b)   Fonctionnement


•  Les charges de copropriété sont appelées à chacun des copropriétaires sous forme de provisions égales au quart du budget voté et exigibles le premier jour de chaque trimestre (sauf en cas de mention différente dans le règlement de copropriété ou selon décision d’assemblée générale, qui peuvent définir des fractions différentes, par mois ou une seule fois dans l’année par exemple).


•      Il existe trois catégories de charges à connaître, qui sont réparties de façons différentes, et définies par des « grilles de répartition » dans le règlement de copropriété :


1.    Les charges générales : elles sont relatives « à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble » (article 10 de la loi). Elles couvrent les dépenses d’entretien de l’immeuble, les frais d’éclairage et de nettoyage des parties communes, les frais de gestion, d’assurance, les procédures éventuelles, les frais de gardiennage et les impôts et taxes, etc. Les charges communes générales sont souvent réparties sur la même base que les millièmes de copropriété (millièmes de charges communes générales).


2.     Les charges spéciales : certaines des charges générales peuvent devenir des charges spéciales à chaque bâtiment, si le règlement de copropriété le prévoit. Ce sont par exemple des charges spécifiques au bâtiment A ou au bâtiment B de la copropriété. On parlera alors de millièmes de charges spéciales.


3.    Les charges relatives aux équipements ou aux services : Elles sont réparties selon un critère « d’utilité ».  Il s’agit par exemple des charges d’ascenseurs ou de chauffage. Quel que soit l’usage que vous faites de l’équipement ou du service, les charges sont réparties selon une grille de charge prenant en compte « l’utilité théorique » attachée à votre appartement (en fonction de sa taille, de sa position dans les étages, etc.). On parle alors de « millièmes de charges ascenseurs » ou de « millièmes de charges chauffage », etc.


 


L’appel de régularisation : à savoir


En fin d’exercice, il y a toujours une différence entre le budget prévisionnel décidé à l’avance (qui correspond aux provisions que vous avez réglées durant l’exercice) et les dépenses réelles de la copropriété sur l’exercice (le budget réalisé, présenté à l’assemblée générale au moment de l’approbation des comptes).


En fonction de cette différence positive (budget excédentaire par rapport aux dépenses réelles) ou négative (budget déficitaire), et des consommations individuelles d’eau (en cas de compteurs), le syndic devra procéder à une régularisation des charges. Une régularisation ne peut être appelée qu’après l’approbation des comptes par l’assemblée générale, ce qui explique que cet appel de régularisation arrive souvent dans les 6 mois après la fin de l’exercice concerné.


 


 2.  Le budget prévisionnel


• Pour fonctionner et être entretenue la copropriété fait des dépenses, et règle des factures (pour éclairer les parties communes, nettoyer les halls et escaliers, faire de petites réparations, etc.). Pour pouvoir assumer ces dépenses, chaque année l’assemblée générale vote un budget prévisionnel pour couvrir les dépenses de l’exercice à venir de la copropriété.


• C’est à partir de ce budget et en fonction de vos millièmes de charges que sont calculés vos appels de fonds provisionnels pour les charges.


 


Pour plus d’informations :


ARC :   www.unarc.asso.fr


Editions Vuibert : www.vuibert.fr