Parlons copropriété : quelques définitions

Michel Balic
Devenir copropriétaire nécessite de se familiariser avec les notions de base suivantes, pour comprendre le fonctionnement de la copropriété.
Hall de l'immeuble Villa Anatole, conçu par l'architecte Anne-Catherine Pierrey.

Hall de l'immeuble Villa Anatole, conçu par l'architecte Anne-Catherine Pierrey.
©DR


1. L’ensemble des copropriétaires constitue un syndicat des copropriétaires, qui possède la personnalité morale. Celui qui acquiert un logement en copropriété en devient automatiquement membre.



Le syndicat des copropriétaires est chargé par la loi d’administrer les parties communes, d’assurer la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale au moins une fois par an. Les copropriétaires s’exprimant et prenant au cours de celle-ci toutes décisions utiles en votant, il est important et dans l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer (ou de s’y faire représenter au moyen d’un pouvoir). Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider la création d’un syndicat secondaire, qui gère un bâtiment déterminé au sein du syndicat principal. 



2. Le lot de copropriété comporte une partie privative et une quote-part de parties communes. C’est l’état descriptif de division, inclus dans le règlement de copropriété, ou annexé à ce dernier, qui identifie et décrit les lots de copropriété, et précise les tantièmes de copropriété qui leur sont attachés. Les tantièmes s’expriment en millièmes quand la division s’est faite en mille parts égales, mais peuvent aussi être exprimés en dix millièmes, cent millièmes, etc.   



3. Constituée par la collectivité des copropriétaires, l’assemblée générale exprime la volonté du syndicat par ses décisions qui sont expresses, comme résultant d’un vote. Ce qui n’est pas voté n’est pas décidé. Si l’assemblée générale se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes et voter le budget prévisionnel, la loi de 1965 ignore les notions d’assemblées « ordinaires » et d’assemblées « extraordinaires ». En revanche, dans certains cas, l’assemblée est dite « spéciale », lorsque la loi le prévoit, par exemple s’il existe des parties communes spéciales, ou encore s’il s’agit de décider de la scission du syndicat. La notion de quorum, c’est-à-dire la présence d’un nombre minimal de personnes pour que l’assemblée puisse valablement délibérer, est également étrangère au droit de la copropriété. L’exigence de l’unanimité ou d’une majorité qualifiée pour décider n’empêche pas l’assemblée générale de se tenir régulièrement et de voter. Si la majorité requise n’est pas atteinte, le projet est rejeté. Les convocations à l’assemblée contiennent l’ordre du jour qui ne doit pas poser de questions complexes ou ambiguës. Les documents annexes sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, et dans la même forme (émargement ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception). Il ne suffit pas de remettre, de communiquer, d’envoyer, d’adresser ces documents d’une autre manière, ni de les mettre à disposition lors de l’assemblée. Les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision judiciaire définitive.



Tantièmes, charges, devoirs, obligations... lorsqu'on fait partie d'une copropriété, il faut savoir de quoi on parle.

Tantièmes, charges, devoirs, obligations... lorsqu'on fait partie d'une copropriété, il faut savoir de quoi on parle.
©Christian de Rivière




4. Le syndic est le représentant légal du syndicat avec qui il est lié par un mandat. Il n’a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire. Les relations de ce dernier avec le syndic n’existent que parce que celui-ci est le représentant du syndicat dont le copropriétaire est un membre. Les copropriétaires ont le choix entre un syndic professionnel ou non professionnel.



Le syndic professionnel doit détenir une carte « gestion immobilière » délivrée par la préfecture. Le syndic dit « bénévole » est un copropriétaire (ou son conjoint) qui agit à titre non professionnel, en faisant de « l’autogestion » ; il peut être rémunéré.



5. Le conseil syndical est élu par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, associés, accédants, acquéreurs à terme (loi du 12 janvier 1984), leurs conjoints ou leurs représentants légaux. En cas d’absence de candidat ou lorsque aucun candidat n’a obtenu la majorité requise, l’impossibilité de créer un conseil syndical est constatée dans le procès-verbal de l’assemblée générale. N’importe quel copropriétaire ou le syndic peut alors former une requête pour informer le tribunal de grande instance de cette situation. Dépourvu de la personnalité civile, le conseil syndical ne peut agir en justice. Il ne décide pas, sauf délégation expresse de l’assemblée. C’est un donneur d’avis, chargé d’assister et de contrôler le syndic. Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission, chaque année, devant l’assemblée générale.



6. Le règlement de copropriété est un document contractuel qui engage tous les copropriétaires, alors même que ceux-ci n’utiliseraient pas les services offerts par la copropriété. Précisant les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété, il détermine les parties privatives et les parties communes, ainsi que leur destination, leurs conditions d’utilisation et leur administration. Il indique également les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires doivent contribuer. Il peut arriver qu’une ou plusieurs de ses clauses soient contraires à certaines dispositions de la loi de 1965 ou du décret de 1967 : de telles clauses sont réputées non écrites.



 



Pour plus d’informations : 



La Chambre des Propriétaires    www.chdp.asso.fr



La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.

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