Le personnel de la copropriété, le recruter, le gérer

Michel Balic
La part du coût du personnel dans les charges constitue souvent le 2ème ou 3ème poste de dépenses dans la copropriété ; dans certains cas, ce poste peut constituer jusqu’au tiers des dépenses de fonctionnement.
Connaitre la loi pour bien embaucher et gérer sa gardienne et l'ensemble du personnel de la copropriété.

Connaitre la loi pour bien embaucher et gérer sa gardienne et l'ensemble du personnel de la copropriété.
©DR

La part des frais de gardiennage dans une copropriété


En moyenne, un concierge à service permanent coûtera par an (tout compris pour 13 mois de salaire avec les charges sociales) environ 20 000 euros (référence année 2013), ce qui représente, pour un immeuble de 18 lots, un coût annuel de 1110 euros par lot. De plus, il faut tenir compte du coût d’un remplacement à l’identique pour les 5 semaines de congés payés.


La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.

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Comment est calculé le salaire des gardiens concierges ?


Le système instauré par la convention collective du 11 décembre 1979, complexe, a fait l’objet d’une réforme visant à le simplifier, fin 2008.


Le système en vigueur jusqu’à l’avenant n° 73 du 6 octobre 2008 prévoyait, tout d’abord, de déterminer le nombre d’unités de valeur attribuées au gardien, tenant compte, à la fois de la nature des tâches demandées, de leur fréquence et du nombre de lots principaux de l’immeuble.


Ce nombre est rapporté à 10 000 (10 000 étant un service complet) afin d’obtenir un taux d’emploi. La valeur du point (4,26 € au 1er juillet 2008) était ensuite multipliée par le coefficient hiérarchique pour obtenir le salaire de base (ex : 4,26 € x 255 = 1086,30 €) qui est proraté selon le taux d’emploi obtenu.


La convention collective du 11 décembre 1979 attribue également, en sus du salaire de base, un salaire complémentaire, lui aussi proraté selon le taux d’emploi, une prime d’ancienneté qui ne joue que sur le salaire de base et, éventuellement, des primes telles que l’astreinte de nuit, le tri sélectif, ou les permanences de week-end ou de jours fériés.


L’ensemble constitue le salaire brut, qui est diminué des cotisations sociales salariales et du salaire en nature logement, électricité, gaz, eau chaude et chauffage, afin de constituer le net à payer au gardien.


L’avenant n° 73 du 6 octobre 2008 a simplifié, à compter du 1er janvier 2009, et sous réserve de son extension, le mode de calcul du salaire des gardiens concierges. Le salaire complémentaire et le salaire de base sont fusionnés.


Le total se nomme désormais « salaire minimum brut mensuel conventionnel ».


Les employeurs qui versent un salaire supérieur au salaire complémentaire contractuel doivent le faire apparaître séparément. La valeur du point est supprimée. Le montant du salaire est indiqué suivant le niveau d’emploi (sur une grille de 1 à 6).


Quant à la prime d’ancienneté, qui se calculait sur le salaire de base, et pour éviter une hausse brutale de son montant, son calcul sur le nouveau salaire conventionnel se faisait de façon progressive, sur trois ans. L’assiette de calcul de la prime d’ancienneté était fixée à 80 % du salaire conventionnel en 2009 ; elle était de 90 % pour 2010 et de 100 % pour 2011 et années suivantes.


 


Qui engage et congédie le personnel d’immeuble ?


‹ L’article 31 du décret du 17 mars 1967 précise : « le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les textes en vigueur. L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ».


Si le syndic veut fixer des conditions de rémunération bien plus favorables que celles émanant de la convention collective du 11 décembre 1979, il devra recueillir l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires à la double majorité de l’article 26.


Ajoutons que, bien que le syndic ait le pouvoir effectif de mettre d’office à la retraite le personnel ayant atteint l’âge de 65 ans, l’assemblée devra se réunir afin de décider du moment de la prise effective de retraite du salarié (à la majorité de l’article 24), ou au contraire, de continuer à employer la personne de plus de 65 ans en accord avec elle.


‹ La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2009 a profondément modifié le principe de la mise à la retraite d’office des salariés. Le législateur a institué une nouvelle procédure de mise à la retraite d’un « commun accord » entre 65 et 70 ans aboutissant de fait à une impossibilité pour l’employeur de mettre d’office à la retraite son salarié avant 70 ans, si celui-ci manifeste son intention entre 65 et 70 ans de ne pas quitter volontairement l’entreprise pour bénéficier d’une pension de vieillesse.


Des dispositions récentes (article L 351-8 1° du code de la sécurité sociale) ayant modifié l’« âge du taux plein » (au préalable fixé à 65 ans) en fonction de la date de naissance du salarié, les dispositions précitées doivent être affinées par le tableau suivant :


Date de naissance                                           Age du taux plein 


Avant le 1er juillet 1951                                          65 ans


1er juillet 1951 - 31 décembre 1951                   65 ans et 4 mois


1952                                                                           65 ans et 9 mois


1953                                                                           66 ans et 2 mois


1954                                                                           66 ans et 7 mois


A partir de 1955                                                        67 ans


 


Quelle majorité pour supprimer le poste de concierge ?


Cette question a longtemps suscité des débats abondants, récemment tranchés par la loi Boutin du 25 mars 2009, qui a ajouté un e à l’article 26 de la loi de 1965, lequel autorise de prendre à la double majorité la décision concernant « la suppression du service du gardien et la mise en vente de la loge ». Le nouveau texte ne distingue pas que la présence du gardien est prévue par le règlement de copropriété, mais il précise néanmoins que la suppression du poste et l’aliénation du logement affecté au concierge ou gardien se décideront à la majorité de l’article 26 sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.


 


Licenciement pour motif économique ou personnel ?


Si le Code du travail a donné une nouvelle définition du licenciement économique par le biais de son article L. 321-1 (« constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment à des difficultés économiques ou à des mutations technologiques »), il n’en reste pas moins vrai que les tribunaux ont tendance à ne reconnaître le juste motif du licenciement économique, que dans des cas où le propriétaire d’immeuble ou le syndicat des copropriétaires se trouve dans une situation financière irrémédiable, nécessitant impérativement de se séparer du personnel d’immeuble et de faire l’économie du poste. Ajoutons que le licenciement pour motif d’ordre économique requiert des formalités supplémentaires. Ainsi, lors de l’entretien préalable, il doit être fait état de la proposition de convention de reclassement personnalisé (à se procurer auprès de l’Assedic).


En outre, la lettre de licenciement doit énoncer en détail :


- les raisons économiques du licenciement et la suppression ou transformation de poste ou la modification du contrat de travail qui en résulte ;


- la recherche de solutions de remplacement. L’employeur doit mentionner qu’il a tout mis en œuvre afin de tenter de trouver un poste de reclassement (cette mention est obligatoire, même dans le cas d’une entreprise unicellulaire avec un employeur et un salarié) ;


- la priorité de réembauchage ;


- le délai de contestation du licenciement par le salarié. Ce délai est de 12 mois à compter de la notification du licenciement (Code du travail, article L. 321-16). À défaut de le préciser dans la lettre de licenciement, le délai de prescription applicable est celui de droit commun, à savoir 30 ans ;


- si l’entretien préalable n’a pas eu lieu, proposer par écrit une convention de reclassement personnalisé ;


- la lettre de licenciement doit indiquer les droits acquis par le salarié au titre du DIF (droit individuel à la formation), ainsi que ses conditions de mise en œuvre.


Enfin, le directeur départemental du travail doit être informé du licenciement prononcé dans les 8 jours de l’envoi au salarié de la lettre de licenciement, en précisant le nom et l’adresse de l’entreprise, la nature de l’activité et le nombre de salariés employés, les noms, prénoms, nationalité, sexe, adresse, emploi et qualification du salarié licencié et la date de notification du licenciement.


 



Pour vous aider :


• La Chambre des Propriétaires met à votre disposition une spécialiste pour vous aider à gérer le personnel gardien-concierges :


- Maître Valérie Bloch, avocate spécialisée en droit social.


Prenez rendez-vous en appelant le 01 47 05 30 99


ou en écrivant à contact@chdp.asso.fr


• La Chambre vous propose également un service de gestion de paie des gardiens-concierges :


Renseignements par téléphone au 01 47 05 31 18


ou 01 47 05 30 91, ou par mail contact@chdp.asso.fr



 


La Chambre des Propriétaires accueille et soutient Egérie, l’école de formation des gardiens-concierges


La 4ème promotion de l’école Egérie a fait sa rentrée à la Chambre des Propriétaires


La nouvelle promotion d´Égérie, première école des gardiens et employés d’immeubles, a fait sa rentrée, le 16 septembre 2013, à la Chambre des Propriétaires. Vingt nouveaux stagiaires ont repris le «chemin de l’école», pour apprendre les rouages et petits secrets de ce métier qui demande un professionnalisme de plus en plus grand.


La Chambre des Propriétaires se félicite du succès que rencontre cette formation auprès des employeurs. L’Ecole répond en effet à ses obligations de résultat en termes de retour à l’emploi de ses diplômés dans les 3 mois qui suivent la fin de la formation (100% pour la 1ère  promotion, 80% pour la 2ème et la 3ème promotion). Elle bénéficie d’un engouement croissant de la part des employeurs de gardiens : en moyenne, une offre d’emploi par jour est envoyée à Égérie.


La branche professionnelle conduit depuis quelques mois une démarche de création de CQP (certificat de qualification professionnelle) de gardien d’immeuble, qui s’inspire très largement du contenu de la formation d’Égérie. Il s’agit de créer des parcours permettant de décerner un titre professionnel qualifiant pour les gardiens postulant ou expérimentés.


 


Qu’est-ce que l’Ecole Egérie ?


Cette école de formation des gardiens-concierges est née, en 2011, de deux constats :


1. Le métier de gardien, clé de voûte d’un immeuble, tant sur le plan organisationnel que sur le plan des relations humaines, nécessite une formation multiple et solide. Il s’agit en effet d’un véritable métier de services, relai des gestionnaires immobiliers. Le gardien d’immeuble est un véritable atout dans une résidence. Lien social, coordinateur, animateur, son rôle en 2013 va au delà des préjugés et de l’image d’Epinal que les romanciers du XIXème siècle nous ont laissée.


2. Les prévisions du secteur montrent que de très nombreux gardiens et employés d’immeubles actuellement en poste pourront faire valoir leurs droits à la retraite dans les toutes prochaines années (environ 25% des effectifs), ce qui laisse présager de réelles perspectives d’embauches à court terme. Face à cette situation, de nombreux professionnels de l’immobilier, dont la Chambre des Propriétaires, se sont mobilisés pour accompagner ÉGÉRIE dans la mise en œuvre d’un projet à vocation sociale, visant également à professionnaliser un métier incontournable pour la qualité de vie dans les immeubles.


 


Vous souhaitez recruter un diplômé d’Egérie ou suivre cette formation ?


Contactez la Chambre des Propriétaires :


Tél. 01 47 05 30 99 - contact@chdp.asso.fr


Pour plus d’informations : 


 La Chambre des Propriétaires    www.chdp.asso.fr