Qu’est-ce que la copropriété ?

Michel Balic
On a coutume d’appeler copropriété un immeuble réparti en lots appartenants à différents propriétaires, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.
Communément, on appelle copropriété un immeuble réparti en lots appartenants à différents propriétaires, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

Communément, on appelle copropriété un immeuble réparti en lots appartenants à différents propriétaires, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.
©Fotolia © Yves Damin

1. Quand a-t-on affaire à une copropriété ?


À première vue, cette question pourra paraître simple et sans grand intérêt pratique. Cependant, on verra que ce n'est pas le cas.


Si l'on demande «Dans quels cas est-on en régime de copropriété?», on est tenté de répondre: «Sont en copropriété des personnes qui ont en commun des biens immobiliers, tels qu'un bâtiment, des voiries, une chaufferie... ». Cette réponse ne serait pas tout à fait exacte. Voyons pourquoi.


A. Le cas de l'indivision


Des personnes peuvent être propriétaires « indivis », comme l'on dit, d'un immeuble. Chacune aura un pourcentage de la propriété et, pour autant, il ne s'agira pas d'une copropriété. En effet, dans le cas de l'indivision, il n'y a pas de «lot» privatif, même si l'un des propriétaires indivis peut se faire attribuer dans les faits l'usage d'une partie du bien immobilier (un logement).


B. Le cas des « associations de propriétaires »


Une autre situation est celle de personnes « associées » dans une association de propriétaires (dite association foncière), qui est propriétaire des biens. Là encore, les personnes ne sont pas copropriétaires, le bien n'étant pas divisé en « lots » (on peut prendre l'exemple de personnes qui sont propriétaires de leur pavillon et du terrain sur lequel leur pavillon est implanté, et qui possèdent en commun la voirie, par l'intermédiaire d'une association de propriétaires).


C. Alors, quand est-on en copropriété ?


On est obligatoirement en copropriété :



  1. Quand on a affaire à un immeuble ou groupe d'immeubles bâtis.

  2. Quand cet immeuble est divisé en « lots » comprenant :



  • des parties privatives ;

  • et une part (on dit une quote-part) des parties communes (soit le sol seul, soit également des parties bâties).


Reprenons les deux situations évoquées plus haut :



  • dans le premier cas (indivision), il n'y a pas de division en lots : les propriétaires sont propriétaires d'un immeuble un et indivisible.

  • dans le second cas, les pavillons sont situés sur des terrains qui sont propriété privée. Ce ne sont donc pas des lots comprenant une partie privative (le pavillon), et une quote-part du sol.


À noter que l'on peut avoir affaire à des cas où des pavillons sont construits sur un sol commun et, dans ce cas, on est bien en copropriété.


Quels sont les textes qui régissent la copropriété ?


Deux textes régissent la copropriété :



  • la loi du 10 juillet 1965 ;

  • le décret du 17 mars 1967.


Ces textes ont été largement modifiés et améliorés au fil des ans, mais il faut savoir qu'en France, quand une loi est modifiée par une autre loi, elle garde son nom de baptême ; c'est-à-dire qu'on l'appelle toujours par sa date d'origine (ce n'est que lorsqu'une loi est abrogée que l'on repart à zéro).


Cette loi et ce décret ne sont pas très compliqués à lire. Bien sûr, certains articles sont rébarbatifs, mais beaucoup sont très accessibles. Nous invitons le lecteur à lire la loi et le décret - sur Légifrance - avec une attention particulière pour :



  • ce qui concerne le syndic ;

  • ce qui concerne le conseil syndical ;

  • ce qui concerne les assemblées générales ;

  • ce qui concerne les majorités.


 


Pour plus d’informations : 


ARC :   www.unarc.asso.fr


Editions Vuibert : www.vuibert.fr


 


Rappelez-vous que :



  • Le syndicat des copropriétaires = l'ensemble des copropriétaires.

  • Le conseil syndical = le groupe des copropriétaires élus en assemblée générale pour contrôler le syndic.

  • Le syndic = le gestionnaire et mandataire de la copropriété (il s’agit toujours d’une personne physique).