Le règlement de copropriété, la charte commune

Michel Balic
Parfois qualifié à tort de « cahier des charges », le règlement de copropriété est un document contractuel s’imposant à tous les copropriétaires, qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et les rapports des copropriétaires entre eux. Sa lecture permet ainsi de connaître l’étendue de ses droits et obligations sur ses parties privatives et sur les parties communes. Mais attention : certaines de ses clauses peuvent être illicites…
Le règlement de copropriété est avant tout une charte commune qui détermine les droits et devoirs des copropriétaires. Hall d'entrée de l'immeuble 7e Art, conçu par l'architecte Anne-Catherine Pierrey pour Cogedim .

Le règlement de copropriété est avant tout une charte commune qui détermine les droits et devoirs des copropriétaires. Hall d'entrée de l'immeuble 7e Art, conçu par l'architecte Anne-Catherine Pierrey pour Cogedim .
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1 - Le règlement de copropriété est un document obligatoire


Etabli au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou de la division en lots par le propriétaire d’un immeuble ancien, le règlement de copropriété est un document obligatoire, qui s’impose à tous les copropriétaires. En devenant acquéreur d’un lot, tout nouveau copropriétaire accepte ainsi de s’y conformer. Généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, par exemple), il doit être publié par un notaire à la conservation des hypothèques (tout comme les modifications qui lui seront éventuellement apportées ultérieurement), formalité qui lui permet d’être opposable aux tiers.


‹ Si la copropriété est dépourvue de règlement, il appartient au syndicat des copropriétaires de décider son établissement par un vote à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). A défaut d’accord entre les copropriétaires, il peut être établi judiciairement par le tribunal de grande instance.


Une précision : le fait que la copropriété ne dispose pas d’un règlement n’empêche pas l’application de la loi du 10 juillet 1965 dans toutes ses dispositions. En effet, ce qui distingue une copropriété, ce n’est pas l’existence d’un règlement, mais la division de l’immeuble en lots, comprenant chacun une quote-part des parties communes.


La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.

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2 - Que contient le règlement de copropriété ?


‹ Le règlement de copropriété précise les droits et les obligations des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.


• Selon l’article 8 de la loi de 1965, il détermine les parties privatives et les parties communes, ainsi que leur destination, leurs conditions d’utilisation et leur administration. Ainsi, certains lots peuvent être réservés à l’usage d’habitation, d’autres à l’usage de garages ou de caves (ce qui empêche la transformation d’une cave en logement, sans autorisation de l’assemblée générale). Le règlement peut aussi interdire les activités commerciales ou professionnelles, ou les limiter au rez-de-chaussée. C’est pourquoi, la lecture du règlement est fortement recommandée avant la signature de la promesse de vente, notamment lorsque l’on envisage l’exercice d’une profession dans les lieux.


• Le règlement de copropriété fixe également, en fonction des millièmes accordés à chaque lot, les règles de répartition des charges (article 10 de la loi de 1965). L’état de répartition des charges dresse ainsi la liste des différentes catégories de charges, en distinguant celles qui sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, les charges nécessaires au fonctionnement et à l’entretien des éléments d’équipements communs et celles qui concernent chaque service collectif. Il détermine ensuite la quote-part incombant à chaque lot pour chaque catégorie de charges. Signalons que les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 doivent préciser les éléments retenus, et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (dernier alinéa de l’article 10 de la loi de 1965, ajouté par la loi SRU). Cette mention, qui fournit un élément d’information à l’acquéreur, permet de vérifier que les critères légaux ont été respectés, pour déterminer la quote-part des dépenses de services et équipements et de charges communes ; elle facilite les recherches éventuelles de l’expert en cas de litige.


• En revanche, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires qui ne serait pas justifiée par la destination de l’immeuble, telle que celle-ci est définie aux actes par ses caractères ou sa situation. C’est ainsi que la Cour de cassation n’a pas admis la validité de la clause selon laquelle « le concierge habitera obligatoirement au rez-de-chaussée, dans des locaux spécialement affectés à cet effet » (Civ. 3ème, 4 novembre 2004 n° 1101) : cette clause, en effet, imposait des restrictions au propriétaire du lot concerné, sans que cela soit justifié par la destination de l’immeuble.


Par contre, le règlement de copropriété peut interdire la modification de tout ce qui affecte l’harmonie de l’immeuble. Le règlement peut aussi par exemple interdire d’entreposer des meubles ou objets sur les balcons (Civ. 3ème, 12 septembre 2006).


L’état descriptif de division est le complément du règlement de copropriété. Inclus ou annexé à ce dernier, il identifie et décrit les lots, et précise les tantièmes de copropriété qui leur sont attachés. Comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques. Ce document permet notamment de savoir si un logement provient de la réunion de plusieurs lots, une information utile pour le futur acquéreur. En effet, il n’est pas rare dans les immeubles anciens qu’un espace ou un équipement ait été annexé de fait par un précédent propriétaire, sans autorisation des autres copropriétaires, ou avec autorisation mais sans publication de l’état descriptif de division modifié à la conservation des hypothèques. Or, si l’annexion n’est pas accompagnée de la publication de la modification de l’état descriptif, l’espace ou l’équipement concerné ne peuvent être vendus.


 


3 - Clauses licites ou illicites ?


‹ Si les articles 8 et 10 de la loi de 1965 prévoient le contenu minimal d’un règlement de copropriété, les rédacteurs de ce document peuvent, sur certains points, aller au-delà des prescriptions légales. Le règlement peut ainsi prévoir des clauses relatives à la jouissance des parties communes (exemple : clause interdisant d’encombrer les parties communes), au fonctionnement du conseil syndical. Certaines clauses d’administration générale, allant au-delà de la loi, sans porter atteinte aux droits des copropriétaires, peuvent être insérées (exemple : clause prévoyant l’obligation d’adresser les convocations trente jours avant l’assemblée générale, au lieu de vingt-et-un).


De même, sont licites les clauses suivantes, lorsqu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble : interdiction de diviser des lots en vue de leur location, interdiction de la vente séparée des chambres de service, interdiction de l’apposition d’enseignes ou de panneaux publicitaires, etc.


Il arrive toutefois assez fréquemment que des clauses du règlement de copropriété soient illicites.


• C’est le cas des clauses qui sont contraires à l’ordre public (par exemple, la clause imposant à un copropriétaire l’obligation de vendre son lot, notamment à titre de sanction, clause contraire à l’article 545 du Code civil en vertu duquel  « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ») et aux bonnes mœurs. C’est également le cas des clauses qui ne sont pas conformes aux dispositions impératives de la loi de 1965 (et au décret de 1967), soit parce que ces clauses ont été rédigées avant 1965 et ne correspondent plus aux dispositions de la loi et à ses modifications, soit, de façon plus générale, en raison d’une mauvaise rédaction. Rappelons, à cet égard, qu’une clause ne peut valablement restreindre les droits des copropriétaires, que si la destination de l’immeuble le justifie.


• Conformément à l’article 43 de la loi de 1965, toute clause contraire au statut de la copropriété est réputée non écrite. La lecture de ce texte laisserait normalement supposer qu’il n’est pas nécessaire de saisir le tribunal pour faire annuler une clause illicite. Mais, comme il n’est pas toujours aisé de déterminer si une clause est, ou non, contraire à une disposition de la loi, le recours au juge peut être nécessaire pour apprécier le caractère licite ou illicite d’une clause, notamment au regard de la destination de l’immeuble.


Ainsi, en cas de contestation d’une clause par un des copropriétaires, celle-ci semble devoir être respectée par tous tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision judiciaire. La Cour de cassation a ainsi jugé que, même contraires aux dispositions d’ordre public de la loi, les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application, jusqu’à ce qu’elles aient été déclarées non écrites par le juge (Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 757). La haute juridiction a également jugé que les effets de l’annulation d’une clause illicite ne se limitent pas à l’avenir, mais s’étendent aussi au passé. Cette solution a été rappelée par la Cour de cassation à propos d’une clause imposant aux copropriétaires du rez-de-chaussée de payer des charges pour l’ascenseur (Civ. 3ème, 2 mars 2005, n° 278).


• La solution à retenir dans une telle situation, et par sécurité juridique, est qu’une assemblée générale décide de supprimer la clause contestée. En cas de résistance de la majorité des copropriétaires, il restera toujours la possibilité de saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Concernant le délai pour agir, la Cour de cassation a confirmé récemment que la prescription décennale de l’article 42, alinéa 1, de la loi de 1965, n’est pas applicable à l’action tendant à faire constater la nullité d’une clause illicite (Civ. 3ème, 21 mai 2008, pourvoi n° 06-20587) : l’action peut être engagée à tout moment.


Précisons aussi qu’un copropriétaire qui n’est pas intervenu à l’instance judiciaire peut, comme tous les autres copropriétaires, se prévaloir de la décision qui annule une clause du règlement de copropriété.


 


4 - La modification du règlement de copropriété


Le règlement de copropriété n’est pas intangible et des modifications peuvent lui être apportées. Celles qui concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes doivent être adoptées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix). Par contre, la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires, tout comme la répartition des charges, sauf si cette modification résulte d’un changement d’usage des parties communes (dans ce cas, le vote se fait à la majorité absolue de l’article 25).


En aucun cas, l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.


Pour faciliter la mise à jour des règlements de copropriété anciens, l’article 49 de la loi de 1965 permet de décider à la majorité simple de l’article 24 (au lieu de la double majorité de l’article 26), les adaptations du règlement rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires depuis son établissement. Cette faculté d’adaptation du règlement de copropriété à la majorité simple, autrefois limitée dans le temps (en principe jusqu’au 13 décembre 2008) a été rendue pérenne par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi Boutin).


Mais attention, cela ne permet pas de modifier la répartition des charges.


Il ne faut pas oublier de publier les modifications ainsi apportées au règlement de copropriété au fichier immobilier : à défaut, celles-ci ne sont pas opposables aux locataires et aux acquéreurs (sauf s’ils y ont adhéré dans l’acte de vente).


Pour plus d’informations : 


La Chambre des Propriétaires    www.chdp.asso.fr