Marché de l'immobilier, bulle immobilière et taux d'intérêts

Arnaud Sellé
courbes comparées de l'inflation et des prix de l'immobilier

courbes comparées de l'inflation et des prix de l'immobilier
©DR

Acheter ou louer, c'est la question clé si vous êtes primo-accédant, c'est à dire si vous n'êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale.


Nous allons aborder la question sous deux angles, d'abord l'angle du marché de l'immobilier et des taux d'intérêts, puis l'angle de la performance énergétique des logements (prix d'achat des logements face à leur coût d'utilisation, notamment pour les maintenir chauds l'hiver et frais l'été).


Deux facteurs contradictoires rendent la question de l'achat ou de la location difficile à trancher :



  • d'une part, les taux bancaires sont passés sous la barre des 5% depuis 2002 et les récentes hausses des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne seront  compensées par la récente décision gouvernementale de décuction des intérêts d'emprunt sur l'achat de sa résidence principale  

  • mais d'autre part, le prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage est à son maximum au cours des 40 dernières années.


Bulle immobilière ou non ? 


Selon l'Observatoire français des conjonctures économiques, une baisse des taux d'intérêts entraîne mécaniquement une augmentation de l'endettement, et par voie de conséquence une hausse des prix de l'immobilier.


Mais pour ce qui est de la bulle, le discours de l'OFCE a récemment changé. Alors qu'il écrivait en 2005 que le "marché immobilier n'est pas sujet à une bulle et la hausse des prix .. n'est pas déraisonnable" [1], le même OFCE indiquait en octobre 2006 que "le pic d'activité immobilier en France semble dépassé et les ajustements qui ont démarré depuis plusieurs trimestres devraient se poursuivre" [2]


Toujours selon l'OFCE, le stocks de logements invendus aux Etats-Unis était fin 2006, 40% plus élevé qu'un an auparavant.


Jean Pierre Petit directeur économiste chez Exane BNP Paribas, n'hésite pas à le dire "Oui, il y a une bulle immobilière en France" [3] .  D'après lui, cette bulle est encore plus grosse qu'aux Etats-Unis car, la hausse des salaires a été beaucoup moins forte en France.


La bulle immobilière en France va-t-elle se dégonfler ?


Jean-Pierre Petit est convaincu que la bulle est soutenue par la sphère politique qui est prête à tout pour soutenir la demande via les prêts à taux zéro, le prêt 1% logement, les défiscalisations de type De Robien ainsi que la récente défiscalisation des intérêts bancaires.


Charles Dereeper (éditions Edouard Valys et rédacteur de plus de 200 articles à la Tribune et à La Vie Financière)  fustige les "taux d'intérêts maintenus artificiellement bas" avec pour conséquence  "un niveau de pouvoir d'achat immobilier des français qui n'a jamais été aussi bas depuis la première guerre mondiale [...] les classes aisées et les décideurs sont les premiers bénéficiaires de l'inflation sur les marchés financiers et l'immobilier, la part de leurs revenus pour financer la vie courante étant marginale, le solde étant souvent investi dans ces produits ! " [4]


Le graphique ci-dessous (source INSEE [5] ) montre le taux d'évolution des prix immobiliers de 2000 à 2007 a augmenté deux fois plus vite que le taux d'inflation moyen, avec cependant un infléchissement de la courbe en 2007.


courbes comparées de l'inflation et des prix de l'immobilier

Pour mettre ces chiffres en perspective, l'ADEF [6] actualise régulièrement des statistiques sur une période s'étendant de 1965 à nos jours. La courbe ci-dessous montre également que le pouvoir d'achat immobilier n'a jamais été aussi bas, mais avec également l'entrevue d'une tendance à l'infléchissement. 


évolution du pouvoir d'achat immobilier de 1965 à 2006

Les banques tirent vers le bas les taux d'intérêts des emprunts immobiliers


L'échelle des taux de prêt ne reflète pas le risque pris par les banques selon la durée du prêt : 3,57% l'an au jour le jour, 3,77% sur trois mois, 4,08% sur 2 ans, 4,15% sur dix ans et 4,20% l'an sur trente ans.


Dans un contexte de concurrence accrue, les banques utilisent les prêts immobiliers comme un produit d'appel pour drainer de nouveaux clients alors que le coût des services bancaires est de plus en plus élevé : il suffit d'avoir son compte courant légèrement débiteur pour s'en rendre compte  !


En conclusion 


Cercle vicieux, cercle vertueux, dès que l'immobilier va perdre de son pouvoir d'attraction sur les investisseurs, leurs actifs se reporteront en bourse ce qui accentuera la baisse de l'immobilier.


Par conséquent, la baisse des prix de l'immobilier apparait comme inéluctable mais pourra être lente voire même ne conduire qu'à une stabilisation des prix en euros courants dans les zones à forte demande.


Selon SeLoger.com au début Septembre 2007, les prix à Marseille, Lyon, Toulouse ou Montpellier  baissent légèrement dans un "marché attentiste". Pour sa part, l'indice BoursoPAP , qui recense les opérations de particulier à particulier note une faible baisse mensuelle des prix des appartements, mais une légère hausse des prix des maisons.


Suite du dossier :


Dans un contexte immobilier très cher et à la veille d'un changement radical des systèmes constructifs, faut-il acheter maintenant dans l'immobilier neuf ?




[1] : www.ofce.sciences-po.fr/pdf/dtravail/WP2005-16.pdf
[2] :www.ofce.sciences-po.fr/pdf/revue/r99/r99-5.pdf
[3] : finances.fr.msn.com/immobilier/actualites/article.aspx?cp-documentid=1321858 et www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=21573
[4] : www.abcbourse.com/Analyses/display_chronique.aspx?id=7
[5] : www.insee.fr/fr/indicateur/indic_cons/sip/sip.htm
[6] : www.adef.org/statistiques/accueil_statistiques.htm